Een casco woning afwerken is geen kwestie van hard werken maar van de goede volgorde. Wie de vloer legt voordat de wanden geschilderd zijn, betaalt twee keer. Wie stuct voordat de elektra erin zit, hakt zijn eigen wand weer open. Dit stappenplan zet de twaalf stappen op de plek waar ze horen, met per stap een realistische doorlooptijd en een prijsindicatie.
De gouden regel: van boven naar beneden, van vuil naar schoon
Alle volgorde in de afbouw volgt uit twee principes. Van boven naar beneden, omdat wat je boven doet naar beneden valt: eerst plafonds, dan wanden, dan pas de vloer. En van vuil naar schoon, omdat stof en spatten het werk van de vorige ploeg verpesten: eerst hakken, boren en stucen, daarna schilderen, en helemaal aan het eind de vloer en het kitwerk.
Vrijwel elke fout in een zelf geregelde afbouw is terug te voeren op een van die twee regels. De vloer die onder plastic verdwijnt terwijl de schilder nog moet komen. De strak gestucte wand waar alsnog een leiding doorheen moet. Het is zelden een kwestie van slecht vakwerk — het is een kwestie van planning.
Stap 1 t/m 4: eerst alles wat de wand nog open moet maken
- 1. Opname en maatvoering — meet de woning na, bepaal waar keuken, badkamer en meubels komen. Dit bepaalt waar leidingen en aansluitpunten heen moeten. Half dagdeel, geen kosten als je het zelf doet.
- 2. Elektra en data — extra stopcontacten, lichtpunten, netwerkbekabeling, aansluiting voor kookplaat en laadpaal. Alles wat de wand in moet, moet nú de wand in. 2 tot 5 dagen, €1.500 tot €4.000.
- 3. Loodgieterswerk — waterleidingen en afvoeren voor keuken, badkamer en eventueel een tweede toilet. 1 tot 3 dagen, €800 tot €3.000.
- 4. Vloerverwarming — bij een casco woning zonder verwarming in de dekvloer: infrezen of een noppensysteem. Dit moet vóór de wandafwerking, want het is stoffig werk. 1 tot 3 dagen, €45 tot €70 per m².
Loop stap 1 samen met je afbouwpartij of installateur door en teken de stopcontacten letterlijk op de wand met potlood. Een stopcontact verplaatsen kost in deze fase tien minuten; na het stucwerk kost het een halve dag en een reparatie.
Stap 5 t/m 7: de wanden en plafonds
- 5. Wandafwerking — renovlies, glad stucwerk of spackspuitwerk. In nieuwbouw adviseren we renovlies: de wanden werken nog en glad stucwerk scheurt daarin mee. 5 tot 10 werkdagen voor een hele woning, €20 tot €25 per m².
- 6. Plafondafwerking — spackspuitwerk is de snelste en voordeligste optie, latex spuiten geeft een gladdere afwerking. 1 tot 3 dagen, €8 tot €10 per m².
- 7. Droogtijd — de stap die iedereen overslaat. Verse wandafwerking moet uitharden voordat er verf op kan. 3 dagen tot 2 weken, afhankelijk van laagdikte en ventilatie.
Stap 7 is geen verloren tijd maar de goedkoopste stap in het hele traject. Schilder je op een wand die nog vocht afgeeft, dan hecht de verf slecht en krijg je vlekken die je alleen met een complete overschildering wegkrijgt. Een vochtmeter kost twintig euro en voorkomt een schilderklus van duizend.
Stap 8 t/m 12: afwerken en opleveren
- 8. Schilderwerk — wanden, plafonds, deuren, kozijnen, plinten en trapbomen. In een lege woning is latex spuiten sneller en strakker dan rollen. 5 tot 10 dagen, €15 tot €25 per m².
- 9. Traprenovatie — overzettreden op de bestaande trap, meestal passend bij de vloer die eronder komt. 1 tot 2 dagen, vanaf €1.200.
- 10. Vloer leggen — pas nu. Egaliseren, dan de vloer, dan de plinten. 1 tot 3 dagen, €35 tot €140 per m² afhankelijk van het type.
- 11. Kitwerk — badkamer, keuken, plinten, kozijnaansluitingen. Altijd ná de vloer, want de kitnaad sluit de overgang af. 1 dag, vanaf €8 per strekkende meter.
- 12. Opleverschoonmaak — bouwstof zit overal, ook in kastjes en op kozijnen. Een professionele opleverschoonmaak is het verschil tussen 'klaar' en 'bewoonbaar'. 1 dag.
Hoe lang duurt het afwerken van een casco woning?
Met één afbouwpartij die alle disciplines in één planning uitvoert: gemiddeld drie tot zes weken voor een complete woning. De winst zit niet in sneller werken maar in het wegvallen van de wachttijd: de schilder staat klaar op de dag dat het stucwerk droog is, en de vloerlegger op de dag dat de schilder klaar is.
Doe je het zelf of met losse vakmensen, reken dan op twee tot zes maanden. Niet omdat het werk langer duurt, maar omdat elke partij zijn eigen planning heeft. De stukadoor kan pas over drie weken, de schilder is dan net twee weken vol, en de vloerlegger heeft zijn eerstvolgende gat over een maand. Die gaten stapelen op.
Wat kost het afwerken van een casco woning?
Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning van 100 tot 120 m² komt een complete afwerking uit tussen de €18.000 en €35.000, afhankelijk van je materiaalkeuzes. Een appartement van 70 m² zit eerder rond de €12.000 tot €20.000. De grootste variabelen zijn de vloer (laminaat vanaf €35 per m², een houten vloer vanaf €140) en of je vloerverwarming nog moet aanleggen.
Wat mensen structureel onderschatten is het aandeel van de wandafwerking. Die is per vierkante meter goedkoop, maar een woning heeft twee tot drie keer zoveel wandoppervlak als vloeroppervlak. Reken bij een woning van 110 m² op zo'n 250 tot 300 m² wand en plafond.
De vijf duurste fouten
- De vloer te vroeg leggen. Verreweg de duurste. Verfspatten, krassen van ladders en een beschadigde vloer die je niet plaatselijk kunt repareren.
- Glad stucwerk in verse nieuwbouw. De wanden werken nog een tot twee jaar door. Renovlies overbrugt die beweging, glad stucwerk scheurt mee.
- Schilderen op een te vochtige ondergrond. Slechte hechting en vlekken die alleen met volledig overschilderen weggaan.
- Elektra vergeten. Eén stopcontact bijplaatsen na het stucwerk betekent hakken, repareren, opnieuw stucen en opnieuw schilderen.
- Geen rekening houden met bouwvocht in de dekvloer. Gelijmd PVC of een gietvloer op een te natte dekvloer laat los of gaat blazen.
